Was sind REITs ?

Ein REIT (Real Estate Investment Trust, gesprochen etwa wie riit, nicht wie rait) ist ein Unternehmen, welches in Immobilien investiert und für welches besondere gesetzliche Vorschriften gelten. REITs exisitieren in vielen Ländern, im Folgenden konzentrieren wir uns aber auf REITs in den USA. Dort wurden sie 1960 mit dem Zweck geschaffen, breiten Anlegerkreisen das Investieren in Immobilien zu ermöglichen.  Aufgrund der  besonderen Rechtsform ist ein REIT verpflichtet, mindestens 90% des steuerbaren Gewinns in Form von Dividenden auszuzahlen. Damit muss eine REIT-Gesellschaft ihrerseits diesen Gewinn nicht versteuern. Dieses Konstrukt führt dazu, dass REITs ihren Aktionären oft üppige Dividenden ausschütten können.

Es gibt zwei grosse Gruppen von REITs in den USA:

• Equity REITs. Diese investieren überwiegend in Immobilien
• Mortgage REITs. Dies sind Vehikel, welche hauptsächlich in Hypothekarkredite investieren

Schliesslich gibt es REITs, welche gemischt in Immobilien und Hypotheken investieren.

Im Rahmen dieses Artikels beschränke ich mich auf Equity REITs, also auf Firmen, welche direkt in Immobilien investieren und auch dort nur auf solche, welche an der Börse gehandelt werden. 

REITs gibt’s in verschiedenen Schattierungen

Die meisten REITs investieren in eine bestimmte Kategorie von Immobilien. Schliesslich ist es von Vorteil, wenn man den Markt genau kennt, nur so kann man die besten Deals finden. Hier einige Kategorien und jeweils die wichtigsten Namen der REITs in dieser Kategorie.

Realty Income: Jeden Monat Zahltag 

Vielleicht ist Realty Income (Valor 284731) ein extremes Beispiel eines REITs. Die Firma hat seit über 525 Dividenden bezahlt und 76 mal die Dividende erhöht. Falls Sie heute (19. Juni 2014) Aktien von Realty Income kaufen, können Sie mit einer Dividendenrendite von 5.0% rechnen und davon ausgehen, dass die Dividenden regelmässig erhöht werden, wenn auch oft nur in homöopathisch kleinen Dosen. Ebenso wichtig: die Dividende wurde nie gekürzt, auch nicht während der Immobilien- und Finanzkrise! 

Realty Income besitzt über 4200 frei stehende Geschäfts-Liegenschaften in 49 US-Bundesstaaten und Puerto Rico. Somit sind verschiedene Risiken sehr breit gestreut. Hurrikanschäden? Ja, aber nicht in 49 Bundesstaaten. Schlechte regionale Entwicklung? Vielleicht, aber andere Regionen entwickeln sich stärker. Konkurs eines Mieters? Gut möglich, aber Realty Income hat 205 verschiedene Mieter, und viele davon sind etablierte Firmen mit guter Kreditwürdigkeit. 

Das Geschäftsmodell von Realty Income ist einigermassen einfach: Geld aufnehmen, Immobilien kaufen, Immobilien vermieten, Miete einnehmen, Einnahmen an die Geldgeber verteilen und selbst eine Provision zurückbehalten. 

Ein Besuch auf der Website der Firma (http://www.realtyincome.com/ ) macht blitzartig klar, wer hier im Mittelpunkt steht: die Geldgeber, also die Aktionäre. Die ganzen Informationen über die Firma werden so präsentiert, dass möglichst der potentielle oder tatsächliche Aktionär angesprochen werden soll. Links zu diesen Themen sind prominent platziert: 

• Warum für Dividenden investieren?
• Werden Sie Aktionär
• Historische und aktuelle Aktienkurse
• Die Magie steigender Dividenden
• Für institutionelle Anleger und Analysten
• Was sind die Risiken?

Solche Selbst-Promotion von Firmen ist mir im Allgemeinen nicht grad sympathisch. Drum wollen wir genau hinschauen, ob die Firma und ihre Aktien halten, was da versprochen wird. 

100 USD investiert in Realty Income, verglichen mit dem Dow Jones und anderen Indices

In 20 Jahren sind bei Realty Income aus den 100 Dollars über 1600 geworden, bei einer Investition in den Dow Jones nur knapp 700.

Der Aktienkurs von Realty Income seit 2000 

Der Kurs stieg seit 2000 von etwa 12 Dollar auf heute (19.6.14) rund 44 Dollar.

Entwicklung der Dividende 

Die Dividende stieg von 0.90 auf 2.19. Sie wurde nie gekürzt, fiel nie aus, sondern landete jeweils Mitte Monat als Gutschrift auf dem Konto der zufriedenen Aktionäre. 

Durchschnittliche Verzinsung  

Geld, welches 1994 in Realty Income investiert wurde, wies durchschnittlich eine jährliche Performance von 16.7%  aus, weit besser als Investitionen in die zum Vergleich aufgeführten Indizes. Diese Grafik führt wieder zur ersten zurück, welche die Wertsteigerung von 100 Dollar zeigt. 

Aber ist die vergangene Performance eine Garantie für die Zukunft? Natürlich nicht! 

Was sagt denn eine Bank wie die UBS zur Zukunft dieser Aktie? In UBS Company Report vom 1. Mai 2014 schreibt der Analyst: Shares Appear Fully Valued, und er gibt ein Kursziel von USD 40 an – während der Kurs bei USD 43.45 stand. Was heisst, die Aktie scheint ihm leicht überbewertet. Auch Brad Thomas, ein Autor, der seit Jahren auf www.seekingalpha.com immer wieder über Realty Income schreibt, hält in seinem jüngsten Artikel einen Einstiegskurs von etwa 40 USD für ideal, dies, nachdem er lange die höheren Kurse der Aktie verbal verteidigt hat. 

Was heisst das für uns als potentielle Käufer? Weiter oben habe ich ja geschrieben, dass Sie ab sofort eine Dividendenrendite von 5.1% haben werden, plus die durch die Entwicklung der letzten 20 Jahre begründete Aussicht, dass die Dividende nie gekürzt wird. Ist das nicht genug? Vielleicht schon, vielleicht nicht. Kommt darauf an, was Sie von der Aktie erwarten. 

Wenn Sie in Kauf nehmen, dass der Aktienkurs vorübergehend, auch für zwei, drei Jahre, unter Ihren Einkaufspreis sinken kann, dann spricht nichts gegen einen sofortigen Kauf. Vor allem, wenn Sie den sinkenden Kurs dazu nutzen, weitere Aktien zum günstigeren Kurs dazuzukaufen. Dadurch sinkt der durchschnittliche Einstandspreis, und die durchschnittliche Rendite wird grösser. Sinkt der Kurs um 10 Prozent, steigt die Rendite bei gleichbleibender Dividende um rund 10% - Sie kaufen also Ihre zukünftigen Dividenden günstiger ein. 

Angenommen, Sie finden die Story von Realty Income überzeugend, gibt es, trotz des leicht zu hohen Kurses, wenig Grund, abzuwarten. Wer gibt Ihnen eine Garantie dafür, dass Sie die Aktie in einigen Monaten günstiger kaufen können? Es kann sein, aber es kann auch sein, dass die Aktie wieder auf 55 USD steigt, wo sie vor etwa einem Jahr war. Dann haben Sie „nur noch“ eine Rendite von etwa 3.8% auf Ihren Kaufpreis, und das macht bestimmt weniger Spass als die 5%, welche Sie heute erhalten. 

Auch bei dieser Aktie erweist sich ein gestaffelter Einstieg als sinnvoll: Sollte die Aktie zurzeit tatsächlich etwas überbewertet sein, so wird sie irgendwann nach unten korrigieren. Vielleicht geschieht das morgen, in drei Monaten, einem Jahr, oder gar nie. Während Sie auf die Korrektur warten, erhalten Sie schon mal 5.1% Rendite auf Ihr investiertes Kapital, was ja nicht so schlecht ist. Sie haben sogar guten Grund, anzunehmen, dass die Dividende etwas erhöht wird, bevor die Korrektur beginnt. Sinkt der Kurs dann tatsächlich, ist es Zeit zum Handeln: Weshalb ist der Kurs gesunken? Sind die 4200 Immobilien der Firma plötzlich weniger Wert? Oder ist es nur der Aktienkurs, der jetzt einen Taucher macht? Werden die Dividenden gekürzt, bleiben sie gleich, oder werden sie gar angehoben? Dank der monatlichen Dividenden haben Sie ein regelmässiges Signal der Geschäftsleitung dazu, wie diese die Situation beurteilt. Solange von dieser Seite keine Gefahr droht, heisst es: Einkaufen! Sinkende Kurse bedeuten steigende Rendite. Cool. Kaufen, halten, und Dividenden kassieren. 

Bei einer Firma wie Realty Income, welche ihren Ruf als „The Monthly Dividend Company“ nicht leichtsinnig aufs Spiel setzen wird, können Sie sicher sein, dass Dividenden nicht einfach so mal gekürzt werden. Dies wiederum verhindert, dass der Aktienkurs beliebig tief sinkt. Irgendwann wäre ja die Dividendenrendite so hoch, dass jeder einfach diese Aktie kaufen würde. Abgesehen von Katastrophen oder Krisen, welche schlimmere Auswirkungen als die Krisen ab 2008, können Sie davon ausgehen, dass Ihr Geld bei Realty Income gut angelegt sind. Und es gibt natürlich immer die Möglichkeit, dass das Management der Firma gravierende Fehler macht – gegen dieses Risiko können Sie sich nur schützen, indem Sie Ihre Investitionen auf unterschiedliche Sektoren, Länder und Firmen verteilen. Auch Realty Income darf nicht mehr als 5% vom Gesamtwert Ihres Portfolios bekommen, sonst handeln Sie leichtsinnig… 

Welchen Stellenwert hat Realty Income für mich? In unserem Portfolio hat Realty income ein Gewicht von 3.6%. Unser Durchschnitts-Einkaufpreis liegt bei USD 41.95, die Rendite beträgt also rund 5.2%.Wir erhalten somit jeden Monat 0.433% unseres eingesetzten Kapitals wieder zurück. In den gut zwei Jahren, welche wir bei Realty Income dabei sind, wurde die jährliche Dividende pro Aktie von 1.80 auf 2.19 USD erhöht. Der Aktienkurs bewegte sich zwischen etwa 35 und 55 USD. Ich hätte mehrmals Gelegenheit gehabt, nach einem harten Fall des Kurses auszusteigen, und einige Male lagen wir mit der Gesamtperformance arg im Minus. Aber jeden Monat kamen die Dividenden, gelegentlich wurde sie erhöht, und wenn es wirklich dick kam für die Aktie, habe ich wieder etwas zugekauft.

Realty Income war bestimmt nicht meine beste Investition, aber auch nicht die Schlechteste. Kaufen, halten, Dividenden erhalten. Tönt einfach, IST einfach für die Aktionäre dieser Firma.